Wie sich die Sperrung einer Eigenheimhypothek auf den gesamten Immobilienmarkt auswirkt

Aug 28, 2023

AILSA CHANG, GASTGEBER:

Der durchschnittliche Hypothekenzins für ein Haus in den USA liegt bei über 7 %. Das ist der höchste Wert seit mehr als zwei Jahrzehnten. Infolgedessen bleiben viele Hausbesitzer in ihren jetzigen Häusern, anstatt eine neue Wohnung zu kaufen und eine Hypothek mit einem viel höheren Zinssatz aufzunehmen. Wailin Wong und Darian Woods von unserer täglichen Wirtschaftssendung The Indicator From Planet Money erklären, wie sich diese Entscheidung auf den gesamten Immobilienmarkt auswirkt.

DARIAN WOODS, BYLINE: Die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer in den USA hat eine 30-jährige Festhypothek. Sie erhalten zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme einen Zinssatz, und dieser Zinssatz bleibt 30 Jahre lang gleich. Und das macht den US-Hypothekenmarkt ziemlich einzigartig.

WAILIN WONG, BYLINE: Und die 30-jährige Festhypothek bietet Vorteile. Julia Fonseca ist Professorin am Gies College of Business der University of Illinois in Urbana-Champaign. Sie sagt, die 30-jährige Festhypothek schützt die Menschen vor Zinserhöhungen, aber wenn die Zinsen steigen und ein Hausbesitzer umziehen möchte ...

JULIA FONSECA: Dies wird die finanziellen Kosten eines Umzugs erhöhen, da Sie diesen Kredit zu einem sehr niedrigen Zinssatz abbezahlen und einen neuen zu einem viel höheren Zinssatz aufnehmen müssen. Wir wollten fragen: Was macht das mit den Kreditnehmern? Warum ist das wichtig? Und ich denke, ein Grund, warum wir uns unbedingt darum kümmern sollten, ist, dass es andere Menschen betrifft.

WOODS: Julia hat diese Effekte für ein Anfang des Jahres veröffentlichtes Arbeitspapier untersucht. Sie war Co-Autorin des Artikels mit Lu Liu, einem Professor an der Wharton School der University of Pennsylvania. Und sie untersuchten Daten von Millionen von Hypothekenkreditnehmern zwischen 2010 und 2018. Sie untersuchten die Auswirkungen der Hypothekenzinsbindung auf die Immobilien- und Arbeitsmärkte.

WONG: Auf einem gesunden Immobilienmarkt gibt es Erstbesitzer, die Einsteigerhäuser kaufen, und aktuelle Eigenheimbesitzer, die ihr Einsteigerhaus auf etwas Schöneres umrüsten oder vielleicht auf der Suche nach Arbeitsmöglichkeiten umziehen.

WOODS: Aber mit der Hypothekenzinsbindung ziehen derzeitige Hausbesitzer nicht um, weil sie einen niedrigen Zinssatz für einen hohen aufgeben müssten.

WONG: Tatsächlich haben Julia und ihr Co-Autor herausgefunden, dass mit jedem Anstieg der Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt die Umzugszinsen um 9 % sinken.

WOODS: Die Zahl der Menschen, die umziehen, ist erheblich zurückgegangen, und das bedeutet, dass weniger Häuser zum Verkauf stehen. Und dieser Angebotsengpass könnte die Immobilienpreise zumindest kurzfristig hoch halten.

FONSECA: Wenn niemand seine Häuser zum Verkauf anbietet, betrifft das nicht nur die Person, die nicht in ein besseres Zuhause umsteigt. Dies könnte den Erstkäufer eines Eigenheims betreffen, der kein Haus zum Kauf findet. Und das könnte sogar ein Faktor sein, der erklärt, warum die Immobilienpreise in den USA nicht stark gesunken sind, während wir in anderen Ländern dort tatsächlich einen Rückgang der Immobilienpreise beobachten.

WONG: Julia und ihr Co-Autor haben herausgefunden, dass die Hypothekenbindung dazu führt, dass weniger Menschen für besser bezahlte Jobs wechseln.

WOODS: Mit anderen Worten: Ein Arbeitnehmer könnte einen Job aufgeben, der besser bezahlt ist oder besser zu seinen Fähigkeiten passt, weil die finanziellen Kosten des Umzugs diese Vorteile überwiegen. Und wenn diese individuellen Entscheidungen in der gesamten Wirtschaft addiert werden, kann das das reibungslose Funktionieren der Arbeitsmärkte stören.

FONSECA: Es könnte Arbeitnehmer davon abhalten, die besten Jobs zu finden. Es könnte Unternehmen davon abhalten, die besten Arbeitskräfte zu finden.

WONG: Julia sagt, dass es einige Möglichkeiten gibt, die Hypothekenbindung zu mildern. Die Branche könnte darüber nachdenken, tragbare Hypotheken anzubieten. Hier kann ein Hausbesitzer die Konditionen seines bestehenden Darlehens auf eine neue Immobilie übertragen. Es kommt in einigen Ländern außerhalb der USA häufig vor

WOODS: Darian Woods.

WONG: Wailin Wong, NPR News. Transkript bereitgestellt von NPR, Copyright NPR.

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